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Conseil en investissements immobiliers

Pourquoi s’orienter vers un placement immobilier ?

  • Revenus complémentaires
    La détention d’actifs immobiliers est susceptible de générer un revenu complémentaire régulier, particulièrement indiqué en cas de retraite.
  • Fiscalité
    Certains dispositifs fiscaux existants permettent d’alléger votre fiscalité.
  • Décorrélation et diversification
    L’investissement immobilier présente une décorrélation significative avec les actions et les obligations. Il constitue un véritable actif diversifiant.

Pour profiter de ce cadre particulièrement avantageux, nous portons notre attention sur trois types de placements immobiliers et écartons la détention d’actifs immobiliers en direct, peu diversifiante :

La pierre-papier

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Nous préconisons l’investissement en parts de SCPI et d’OPCI pour les raisons suivantes :

  • La diversification : en investissant dans une SCPI, vous bénéficiez de la mutualisation géographique (France ou en Europe) et sectorielle (bureaux, santé, commerces, zones d’activité, entrepôts).
  • L’accessibilité : ce placement est financièrement abordable puisque le minimum d’investissement est de 200 euros.
  • La sécurité : l’importance du parc immobilier détenu par la SCPI, et donc du nombre élevé de locataires, assure des revenus réguliers, évitant le risque d’impayés.
  • La simplicité : gérée par des professionnels de la gestion immobilière, vous êtes déchargés de toute relation avec les locataires et percevez mensuellement ou trimestriellement vos revenus.

La location meublée - Immobilier géré

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Nous conseillons ce mode de détention pour les raisons suivantes :

  • Le cadre fiscal attractif: en optant pour le loueur en meublé, vous percevez des revenus locatifs non imposables du fait du statut fiscal du loueur en meublé non professionnel, idéal pour se constituer un complément de retraite et investir dans une typologie d’immobilier habituellement inaccessible (Ehpad, Résidences sénior, résidences affaires, résidences étudiantes…).
  • Le confort : vous sécurisez vos revenus en choisissant un exploitant de qualité et reconnu. Votre investissement génère ainsi des revenus indexés dans le cadre d’un bail commercial qui définit les engagements du gestionnaire-exploitant.

Sociétés foncières commerciales

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Nous proposons cette catégorie d’actifs immobiliers pour les investisseurs qui souhaitent être actionnaires d’une société exploitant des murs de magasins.

L’immobilier commercial est un sous-jacent performant, pérenne et résistant : rendement locatif supérieur aux autres classes d’actifs immobiliers, faible rotation des locataires sur les emplacements de premier ordre, entretien et mise à niveau du bâtiment supportés par le locataire uniquement, offrant une rentabilité particulièrement élevée.

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Alors que les projets de réforme des retraites sont de plus en plus fréquents, de nombreux actifs aspirent à anticiper leur départ à la retraite.

Toutefois, une question essentielle se pose : quelle typologie d’actif privilégier ?

L’immobilier est souvent perçu comme un investissement prioritaire, en comparaison aux autres classes d’actifs disponibles (obligations, actions).

Qu’ils soient salariés ou indépendants, beaucoup de futurs retraités ont tendance à se tourner vers l’acquisition d’un appartement dans le but de le mettre en location pour s’assurer des revenus complémentaires à leur pension de retraite.

Cette solution en apparence évidente présente néanmoins un certain nombre de désavantages : risque d’impayés et de départ locatif, financement de travaux imprévus... A une période de la vie où les contraintes inhérentes à la gestion immobilière peuvent être difficiles à supporter, ce type d’investissement doit être questionné.

A l’inverse, l’acquisition de parts de SCPI permet l’accès à une pluralité d’immeubles, diversifiées géographiquement et sectoriellement, gérées par une société de gestion. Grâce à la gestion professionnelle réalisée, en tant qu’investisseur, vous n’avez plus qu’à percevoir les revenus immobiliers, versés sous la forme de dividendes nets de frais, ce qui confère à cet investissement un grand confort.

Souplesse et adaptabilité

Pour réaliser ce type de projets, il est évidemment conseillé de commencer à épargner le plus tôt possible. Pour cela, les SCPI proposent aujourd’hui une solution particulièrement commode et moins contraignante que l’emprunt bancaire : les versements programmés. En effet, en tant qu’investisseur, vous pouvez verser le montant de votre choix (à partir de 50 euros en moyenne), à la fréquence que vous souhaitez (mensuelle, trimestrielle…), et l’arrêter à tout moment, sans motifs particuliers.

Ce dispositif présente donc l’avantage d’être modulable et de s’adapter aux changements de situation personnelle.

De plus, en optant pour les SCPI, vous disposez d’un choix : vous pouvez garder vos SCPI et percevoir des revenus immobiliers sur la durée ou vendre tout ou partie de vos parts si vous avez besoin de liquidités. La société de gestion en charge de la SCPI aura alors pour mission de concrétiser votre projet de revente en fonction des ordres d’achats à traiter. Cette flexibilité s’explique par la variabilité du capital social de la plupart des SCPI du marché, la liquidité étant assurée par un procédé d’annulation de parts, contrairement aux SCPI à capital fixe. A noter toutefois que la durée de détention recommandée est de 8 ans.

Fiscalement, les revenus versés sont considérés comme étant des revenus fonciers, et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et assujettis aux prélèvements sociaux (17.2 %).

L’une des particularités majeures de ce type d’actif, en comparaison à un appartement qui aurait été acquis pour une mise en location, est qu’il est possible d’opter pour l’acquisition de la seule nue-propriété des parts de SCPI. Dans ce contexte, l’investisseur fait appel au mécanisme du démembrement de propriété temporaire puisqu’il est mis en place pour une durée limitée (entre cinq et dix ans). Pendant cette période de neutralité fiscale, il accepte de ne pas percevoir de revenus, en contrepartie d’un prix de souscription minoré. Un tel dispositif permet aux personnes encore en phase d’activité d’anticiper efficacement leur départ à la retraite.

Mais, si la pierre, un actif tangible et peu exposé aux aléas boursiers, est avantageuse, la prudence encourage toutefois à la diversification patrimoniale.

Sans oublier la diversification patrimoniale

La réalisation d’un projet immobilier a ainsi tout intérêt à être associé à la souscription du nouveau dispositif retraite appelé Plan Epargne Retraite (PER) permettant d’épargner tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Grâce à cette enveloppe, vous avez accès à une multitude de supports financiers de nature à compléter votre patrimoine immobilier.

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